■本文作者：邹宇平 北京在明律师事务所

关于农村宅基地和自建房屋很多村民都有一些疑惑，宅基地到底归谁？宅基地上的房屋到底归谁？辛辛苦苦刚建好的房屋怎么就一下子被说成了违建？自己的宅基地怎么说被收走就收走了，房子说被拆就被拆了，没有补偿，也没有赔偿，甚至连个说法都没有？

本文，笔者就根据相关法律规定，给大家来说一说农村宅基地权属问题，农村自建房的权属问题，以及 村民自建房过程中应该注意的问题，从而避免自己把房屋建成违建。

【宅基地归村集体，房屋归农户】

《土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

又根据第十条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

由此可见，农村宅基地的所有权归农民集体所有，而村民享有的是宅基地使用权。农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。

根据《民法典》关于宅基地使用权的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《民法典》第三百五十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权归建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

尽管宅基地使用权与针对国有土地而言的建设用地使用权有所区别，但当事人因自建房屋行为而原始取得房屋所有权的初步结论是没有问题的。

由此可见，宅基地使用权人对其自行建造的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权。

但为什么村民自己建的房屋还会被说成违建呢？那就要看建房时，村民是否注意到了关于自建房屋的一些禁止行为。

一、禁止未经规划审批自行建房

《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

《土地管理法》第七十八条第一款规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

农民在自建房屋前，应申请获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。未履行相关审批程序就擅自动工建房，盖出来的房子百分之百属于违建，遇到征收、腾退也自然不会有什么补偿。

需要强调的是，仅仅取得村委会的同意是不能视为履行了法定审批程序的。

二、禁止占用农用地尤其是耕地建房

《土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

《城乡规划法》第四十一条第三款规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；

确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

所谓“乱占耕地建房”自2020年以来即被政策面上持续高压打击，农民朋友要牢记以下3种地上不能自建房屋居住，更不能盖厂房等经营性用房。

一是永久基本农田，是绝对禁止用于任何非农建设的，违者被拆除的概率几乎是百分之百；

二是一般耕地，同样禁止用于非农建设，哪怕是建养殖场也极易因审批手续不全而被认定为违建，居住用的房屋就更不用说了；

三是其他农用地，包括林地、草地、园地等等，也都是不允许擅自建房的。

一句话，房屋只能盖在建设用地上，农用地和未利用地上都不能盖房，除非走程序先将土地“变性”成建设用地。这个程序，可不是一般老百姓自己盖房子所能走得来的。

三、禁止超过面积控制标准自建房

《土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

这一条可以做两个层面的理解：

一是建房所占的宅基地不能超面积，不能超过乡镇街道批准的四至范围，更不能超过省级政府规定的面积控制标准。

就现阶段而言，除去新疆、西藏等地广人稀的特殊省份外，一般地区的宅基地面积都在200平方米上下，不会差太多。那种动辄占大几百平方米建房的，大概率难以合法。

二是宅基地上房屋的面积不能太大。实践中许多面积上千平方米的宅基地上房屋都存在超越建房规划许可和设计图纸面积建造的情形，这样做将难以通过竣工验收，超标部分无法取得不动产权登记，盖起来就是违建。

房子盖多大这件事，一定要严格依法依规依书面审批材料而定，不可和邻居盲目攀比。比着盖违建，只能是谁比赢了谁将来的损失更大。

四、禁止随意翻建、扩建或者盖“高层”

《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

扩建或翻建房屋都应申请并取得《乡村建设规划许可证》。考虑自建房屋的安全问题，以及相关建筑方面法律规定，各省规定农村自建房一般不允许建三层以上（10-15米高不等）。

若在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队建造，同时还需要向政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工。

若未取得相关审批手续，擅自动工，涉及违法建设，可能会受到相应的行政处罚，情节严重的甚至会受到刑事处罚。

在咨询中，在明律师经常能碰到一些村里面的“大高楼”，七八层的并不鲜见，极端的甚至高达十多层。这类建筑往往在征拆中会被告知只补偿一层和二层，三层就开始大打折扣，四层以上要么分文没有要么就只补砖头瓦块钱。

我们姑且不去讨论征收方这样规定是否有法律依据，但至少从事实层面的合法性上，被拆迁村民是存在严重瑕疵的，自己并不硬气，底气不够足。

当然，关于农村宅基地和自建房屋的相关法律规定和地方性政策比较繁杂。一些地方基层行政机关法律意识淡薄，往往做出违法的行政行为。

尤其在集体土地涉及征收过程中，一些征收部门往往自身也对法律法规的解读和立法目的的认识上有所偏差，导致作出侵害被征收人合法权益的补偿安置方案和决定。

为避免自己被糊里糊涂地收了地，拆了房，及时咨询、委托专业律师寻求帮助处理解决相关法律问题就显得尤为重要。

但至少，大家要努力为自己的自建房屋保留一定的“合法性依据”，不要一点儿合法建房的影子都瞧不见，甚至干脆是私搭乱建、抢建抢盖或者明目张胆地违法占地，这要再想救济权利，的确是难上加难了。

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