养殖用地政策(乡村振兴土地政策，多种拿地要点全面解析)

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目前，乡村振兴在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地问题。无论是哪种类型的项目建设，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。

通常做农业项目建设，主要是以土地流转的形式获取用地，土地流转主要有转包、转让、出租、互换、入股、倒包、托管等几种方式。

☑ 土地互换：土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。

☑ 土地入股：在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。

☑ 反租倒包：农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。

☑ 土地托管：承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。

除此之外，按照现行政策，还有多种用地解决方案可供乡村振兴使用。

一、使用存量国有建设用地

《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）

鼓励盘活存量建设用地。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。

国有存量建设用地，是指某一时点以前已有的国有建设用地，包括历史国有建设用地和已经办理完土地征收、转用手续的国有土地。国有存量建设用地的供地权在市县人民政府，具体手续由市县国土资源管理部门办理。

提供存量国有建设用地主要有以下五种方式：

1、批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2、国有土地划拨，即行政方式。

3、国有土地使用权出让。

4、国有土地租赁。

5、国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置。

提供存量国有建设用地的一般程序：

编制并公布供地计划，接受用地单位、个人的用地申请，确定供地方式，编制供地方案，实施供地。

二、使用设施农用地

《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号），首次明确完善设施农用地管理，支持设施农业发展。

《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）进一步完善了设施农业用地政策。

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

生产设施用地是指，直接用于农产品生产的设施用地；附属设施用地是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地；配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。如晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。

设施农用地经营期满，需要按照用地协议的要求复垦后归还土地。

设施农业项目不同于一般的建设项目，其用地也不同于一般建设项目用地，符合要求的设施农用地不属于建设用地，按农用地进行管理，不需办理农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农用地不包括以下用地：

☑ 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；

☑ 以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；

☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

三、直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地。

1、乡镇村公益事业、公共设施用地；

2、村民住宅；

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的；

5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目；

6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

四、使用圈内用地、圈外用地

《土地管理法实施条例》第二十三条规定，能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，因选址的特殊要求，可以在“圈外”选址建设，原则上其他项目都应在“圈内”选址建设。

圈内用地是指城市和村庄、集镇建设用地。按照年度的用地计划，这类用地分批次报批，报批用地时不需要带具体的项目，而是由当地政府负责向具体项目供地。

为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。

圈外用地是指单独选址建设项目用地。按照经批准的项目设计方案，以项目为单位报批用地

涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

五、使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

六、使用国有未利用地

《土地管理法实施条例》第二十四条规定：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

七、使用集体未利用地

《土地管理法实施条例》第二十三条明确了单独选址项目占用圈外集体未利用地的报批要求：“建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案”。

可以直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

八、结合土地整治、村庄整治安排用地

《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。

土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。

土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

九、更多用地相关政策

1、使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地。

2、农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式。

3、农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式。

4、使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批。

5、农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用。

6、符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标。

7、地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

8、根据项目具体需求不同，还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地（需设置地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

9、还可以通过市场解决项目用地：

☑ 以转让方式取得土地使用权；

☑ 以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的；

☑ 以合作开发方式开发利用目标土地；

☑ 原有建设用地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地；

☑ 原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多种用地解决方案，政策应用空间很大，不管是搞房地产开发、搞工业建设项目，还是搞特色小镇建设，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发成本。

长期以来，土地出让收益，可以说是“取之于乡，用之于城”，要创新政策机制，把土地增值收益这块“蛋糕”切出更大的一块用于支持乡村振兴。

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