一.定义

暂行条例：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。（包括国有或集体土地：国税地字〔1988〕15号）

二.征收范围

财税地字〔1986〕8号：城市是指经国务院批准设立的市，县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地，建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。——城市土地包括市区和郊区，县城土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇土地是指镇人民政府所在地的土地。

三.纳税人

国有或集体土地，只要在规定范围内的土地，无论性质均要征税；对拥有土地使用权的单位和个人征收。——第一顺位纳税人：产权所有人

国税函〔2007〕645号：不以有无土地证为准，而以实际占用为标准。

国税函〔2007〕645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。——抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏回族自治区国家税务局。

国税地字〔1988〕15号：1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；4.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。5.房管部门经租的公房用地，凡土地使用权属于房管部门的，由房管部门缴纳土地使用税。

当原来土地使用权人，如地产开发商拿到土地，然后租赁出一块地方给别人作仓库等使用，此时，土地使用税由谁来负担？因第2点说的是，拥有土地使用权人不在土地所在地的前提，容易理解为开发商，但按条件，实际使用人是承租人，从法理解上说出租行为是让渡财产使用权的行为，是对土地使用权力的让渡行为，而非直接对土地的使用行为，此时纳税人应为承租方（结合财税[2017]29号，明确规定承租集体土地的，由承租方纳税），当然，为避免纠纷，可以在租赁时约定哪方承担；——实务中有认为纳税人是出租人，有认为是承租人）

国税地字〔1989〕第140号：

1、对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安，海关等单位使用铁路，民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。——实际受益方

2、纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。——如果有多个单位时，按可售建筑面积比分摊相关的纳税义务。"

财税[2017]29号（只一条）：在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（直接承租土地）

财税[2006]56号（只一条）：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

以上2条之间相互有所矛盾，按新法优于旧法的原则，对同一事项的争议，要按财税〔2017〕29号执行，而不是财税〔2006〕56号。直接承租土地的单位和个人就是法定的土地使用税纳税义务人。间接承租方可以“新法优于旧法”、“上位法优于下位法”的法律适用原则来和税局沟通，从合理商业逻辑的角度进行解释，维护自身的合法权益。

三.计税依据

暂行条例：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。采用定额税率，按城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。

4. 财税〔2009〕128号：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

暂行条例：省、自治区、直辖市人民政府，应当在前条所列税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

应纳税额：实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

计算案例：如拿地100平米，总可售1000平米（一般按地上可售计算，除非地下车位有对应土地面积），本年销售200平，土地使用税2元/平米，则当年应纳土地使用税：100*(1000-200)/1000*2=160元

已售占地面积=总占地面积×已售建筑面积/可售建筑面积 应纳土地使用税=(期初剩余占地面积-已售占地面积)*单位税额*实际占用月份/12

一般计算是逐月计算，根据销售进度计算剩余应税土地面积（当年统一申报）。不少当地税务机关会下发当地的计算模板，按当地口径执行。

四.纳税义务发生与截止

归纳：发生从次月(合同约定)起，截止在当月末

财税〔2006〕186号：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。——注：一般如果提前交地，则从实际交地的次月起，如涉及延迟交地时，税务机关可能倾向按合同约定日期，为避免纠纷，最好能和国土部门等交地方签订补充协议；（合同上有写交付时间，按交付时间，没有则按合同签订时间次月）——房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

国税2014年第74号：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

暂行条例：新征用的土地:征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。国税地字〔1988〕15号:征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

国税发〔2003〕89号：(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。　(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税（备注：财税[2006]186号，第四条失效，但实际税务工作中仍采用本条判断）。

财税〔2008〕152号：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

备注：对房地产开发企业来说，一般土地使用税的纳税义务终止，以销售为节点，销售前缴纳，销售后停止。但销售的标准各地有不同规定：东莞以拿到预售证为标准，惠州以网签为标准。

五.主管机关与纳税地点

暂行条例：土地使用税由土地所在地的税务机关征收。按年计算，分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

国税地字〔1988〕15号：纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，如何确定纳税地点，由各省、自治区、直辖市税务局确定。

六.税收优惠

棚户区改造安置住房建设用地免土地税(财税〔2013〕101号)

易地扶贫搬迁安置住房用地免征城镇土地使用税(财税〔2018〕135号)

公共租赁住房用地免土地税(财政部 税务总局公告2021年第6号-公租房

廉租房用地免土地税(财税〔2008〕24号)

单独建造地下建筑用地暂按50%征收土地税(财税〔2009〕128号)

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。经营用地则不免。——暂行条例 国税地字〔1988〕15号: 宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。

国家机关、人民团体、军队自用的土地; 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;——暂行条例。生产经营用地不免；

市政街道、广场、绿化地带等公共用地。——暂行条例

"直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。——暂行条例

国税地字〔1988〕15号: 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

国税发[1999]44号:对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。

财税〔2006〕186号:在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

财税〔2018〕107号(已失效):对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。自2018年10月1日至2020年12月31日执行.

广东城镇土地使用税实施细则:学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地；——补充：对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税-财税[2004]39号关于教育税收政策的通知

对于各类危险品仓库，厂房所需的防火，防爆，防毒等安全防范用地，可由各省，自治区，直辖市税务局确定，暂免征收土地使用税；对仓库库区，厂房本身用地，应照章征收土地使用税。——国税地字〔1989〕140号

对企业厂区(包括生产，办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税；厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。——国税地字〔1989〕140号

经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年——暂行条例

财政部 税务总局 科技部 教育部公告2023年第42号：对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。（2024.1-2027.12）

财税[2001]5号：非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

广东城镇土地使用税实施细则：个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收土地使用税。

财税2019年第76号：为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

针对房地产企业，国税发〔2004〕100号规定：除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。但在房产税方面，没有针对地产企业的规定。此外，虽然规定地产企业不能减免土地使用税，但广东省地方税务局公告2017年第7号减免规定中，并未限制企业类型（有效期5年）；而在2023年的新文中，明确规定国税总局和财政部规定不得减免的，广东也不能减免。

此外，对养老(老年)、医疗行业，均有相关免税政策，见:财税〔2000〕97号（养老）, 财税[2000]42号(医疗)。