胡须种植预约厦门欧菲(楼市炒风，渗入骨髓)

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

近日，深圳楼市有2个新闻备受关注：一是官方通报香蜜湖深高南学位问题，"跪求学位"者无一人今年申请学位；二是光明网红盘——金融街华发融御，深夜上演抢房大战，因排队认筹人数过多，在深夜被官方紧急叫停。这两个事件，折射出深圳楼市的体质——炒风渗入骨髓。

貌似，这2件事情没有太大关系。但是，它将深圳楼市"炒风"推到了史无前例的新高度。深高南学位问题，一直以为是刚需入学问题，吃瓜群众本来还挺同情"下跪者"的，觉得应该让人家的小孩上学。但闹了半天，原来是炒房，是中介伙同业主，借"名校学位"抬高房价。

这样看，过去一段时间，很多小区嫌弃自家的学位太差，联名上书教育局，要求划到更优质学位，看来都如出一辙、一丘之貉。所以，官方硬气地宣布，"这是回归该物业本身应有的积分待遇"。言下之意，你是工业和商办用途的公寓，享受学位的权利，就应排在住宅后面。

还别不服，义务教育，保障的是你接受基本教育的权利，不是保障你能上名校。就像住房保障，不是保障你住豪宅，这是一个道理。纵观全球古今，想上名校，得靠自己努力，不是天上掉馅饼。过去，能靠公寓上名校，是因为学位不紧张。现在，新划进的豪宅能上，是因为他们支付了高房价，高房价就是高税收，给公共服务做的贡献更大。所以，他们排队的位次在你前面。

这件事过去了，但值得深思的是，我们先行示范区的市民，不惜以下跪的方式，以"讨学位"的名义"闹"、撒泼涮赖，真的让人大跌眼镜。当然，有人说了，如果下跪能获得百万收入，为何不下跪呢？确实，过去发生过类似事情，逼得政策就范。所以，应把规则明确了，告诉市民，公寓积分就是70分。学位不紧张时，能上是幸运，学位紧张时，退出是应该的。

2.

再说光明网红盘"抢房大战"。正常人都会抢，因为4.7-5.4万的价格与周边二手房价有1-2万/平米的价差，傻子才不抢。这和下跪来"闹"，诉求是一样的，都是有"天上掉下馅饼"的好事儿，只不过更体面一些。这就是问题的关键，当下，深圳新房市场到了"非倒挂不卖房"的地步。

对新房市场来说，怎么获得火爆场面呢？要开发商降价吗？这是不可能的，好不容易从房管批出来的价格，怎么能降呢？那怎么办，就让"一二手房价格倒挂"。如果二手房价格低，不倒挂怎么办？创造条件，先让二手房价格涨上去。昔日地王龙光玖龙台给金融街华发融御"抬轿子"。

老王说，对面的龙光玖龙台，二手房均价已经去到7.3万/㎡，这两者之间是整整2万多/平的价格倒挂空间，不抢不傻嘛！我查了一下，2019年光明新房成交均价4.6万元，涨幅也很惊人。不到半年时间，又进入"7万+"了，这样飞速晋阶，给金融街华发融御抬了个大轿子。

3.

创造"7万+"的巨大勇气，就是最近获批的《深圳光明科学城空间规划纲要》，这个规划确立光明建设"竞争力、影响力卓越的世界一流科学城"，正式坐实深圳"第四个综合性国家科学中心"的地位，和北京怀柔、上海张江、合肥相并列。看看，这不是要打造第二个南山科技园的节奏？

现在，南山科技园的均价达到11.4万，连南山的洼地南头，都到7.6万了，光明"7万+"不就是半山腰吗？但是，大家有没有想到，把光明比作第二个南山科技园，是不是有点刻舟求剑？包括科技园（以及蜚声国际的粤海街道）在内的南山，"10万+"的房价，是怎么锻造的？

那是包含腾讯、华为、大疆、中兴、金蝶、TCL等113家上市公司，一大票独角兽企业的老板们托起来的。2015-2018年，深圳的中小板、创业板屡屡上演造富神话，交易所每敲一次钟，就造就十几位富豪。敲完钟，就直奔楼市，也就是从那个时候，南山的房价开始直冲云霄了。

这一大票财富新锐，他们都集中在智能技术、互联网、通信等行业。这些富豪，为何在那一段时间集中爆发，如果我们把格局再拉高一些，就会发现，除了自身的努力以外，没有外部环境的顺风顺水（包括与米国的关系，还有河对岸那位），我们能有华为等一大票牛逼货吗？不可能的！

但试问，未来，我们还有这样顺风顺水的外部环境吗？

现在，外部环境变化形势之严峻，建国以来都是史无前例；还有河对岸那位……。我相信，我们正在扩大朋友圈，并以更大力度的开放，以自主创新等来突围，我们什么困难没碰到？上世纪60年代初苏联撤走专家，我们不是一样挺过来了吗？我们的高质量之路，不会因哪个国家而中断。

但是，老实说，当下我们对外面的依赖度，也是史无前例的。上面讲到的新兴产业，尽管发展的如火如荼，但关键环节和部件（比如芯片），还掌握在别人手里。看看2018年中兴事件，看看当下华为之艰难，就知道了。所以，外部环境从未有之的大变局，而内部告别了高速度，居民收入增速开始下降，我们的科技创新之路，我们的内需之路，可能会走的比较艰难。

4.

当然，一大票富豪支撑下，西部的高房价还会坚挺，疫情后货币宽松，更夯实了西部房价的坚挺（货币宽松有利于富人）。但是，作为基础较差的光明（光明应该是特区外基础设施最差的区域了），能打造成第二个南山科技园吗？这里绝不是唱衰，而是谨慎，把困难考虑足。大胡子说房李俊怀的最新文章，统计了2015-2020年期间，光明"招拍挂"出让的工业用地。

我们来看看，都是被什么类型的企业拿走的：租赁商服、制造、显示屏、电子烟、农产品、锂电池、线路板、钟表……。除了联想、大疆灵眸、欧菲光科少数几个，其它的几乎都是劳动密集型产业，大多数都是制造业。这样的光明，与其说是科学城，倒不如说是个大工业园。

所以，自去年"8.18"以后，深圳楼市异军突起、一枝独秀，很大程度上是资金炒作的结果。所有规划的利好，无一例外被异化为楼市炒作了，包括学位房，我们善良地认为，刚需在左右着，但穿透层层迷雾以后，我们看到的，还是投资需求在作祟。所以，拿供求关系说事儿，是挡箭牌。

近期，"深房理骗局"事件说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳"大V"链条下是数不清的投资客。有报道称，金融从业人员123万，超过了"纽约+伦敦+香港"三大世界金融中心之和，有一大批寄生在地产上。并不是深圳需求太大，而是杠杆太猛，胆子太大了。

过度的杠杆，炒风之盛，奖励"胆儿大者"的示范效应下，需求爆棚是铁定的，无效需求也会爆棚。所谓的供求关系，只是结果而已。所以，监管层不能老拿供求说事，掩盖精细化调控、主体责任"落地"上的问题。转型期，支持先行示范区建设上，地产发挥着重要作用，政策松绑（比如豪宅税、公寓、纾困城市更新、房抵经营贷等），可以理解，但市场秩序不能破坏。

当下，"深房理骗局"反映出的问题，比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市，中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛，都需要在监管上创新手段，政策要精细化，责任要落实到位，对作奸犯科者的惩罚，不能蜻蜓点水，金融和住建部门的合作，要有实质性举动，不能甩锅。