热带种植园农业的分布-海南农垦的土地情况

海南农垦土地面积946.48万亩，其中农用地920.9万亩（其中耕地50.45万亩、园地672.16万亩、林地175.13万亩，其他农用地23.16万亩），占97.3%，建设用地20.3万亩，占2.1%，未利用地面积5.28万亩，占0.6%。海南农垦土地权属分为两类：一是海垦控股集团作为权属单位的311.44万亩；二是各农场公司和二级企业作为权属单位的635.04万亩。按照中央《关于进一步推进农垦改革发展的意见》要求，已颁发不动产权证的面积927.17万亩，占总面积97.96%。土地权利类型为国有农用地使用权，土地权利性质为划拨。（“划拨”是指国家（政府）通过行政许可行为将国家所有的土地无偿地交付给用地者使用，而国家所有权的状态则维持不变。故此，海南农垦农用地基本上属于国有农用地）

土地管理情况

土地未形成规模化，全垦区920多万亩农业用地，除300多万亩天然橡胶保护划定区域相对集中连片外，其他用地情况呈现林中有田、场村交叉、插花分布、切割碎片，制约规模化的农业生产；土地利用碎片化，大部分农用地已进行承包租赁，一宗土地租赁几个承包方，种植几种热带作物。土地利用碎片化，在推动规模化农业生产，常常面临“无地可用”的尴尬局面，致使农业生产项目推进缓慢；土地承包问题严重，用地不交租金、多用地少交租金、合同到期不续签等情况较普遍。农场公司针对个别恶意拖欠或拒交租金的农户开展诉讼，法院依法判决农场公司胜诉，但存在强制执行难的情况；土地被占问题严重，农垦土地被占是垦区共有的情况，既有历史遗留问题，也有自身管护不到位等原因。农村集体主张权属，农垦单方面虽然有确权依据和图件，但既没有与周边农村集体的指界协议，也长期未采取主张权利的具体措施，在土地占用多年后，向乡镇政府申请办理合法用地手续，造成既定事实。虽然也采取了调解、法律诉讼、联合执法等多种形式，但维权成本高，效果甚微。

土地权属情况

不动产权不明确问题，场部建成区、生产队居民点与已颁发的国有农用地产权证混在一起，并未单独分割发证。海南农垦有2840个生产队，数量多、分布广，而且生产队的常驻居民包括农场（集团）公司职工、海胶职工和其他居民，由于土地的主体是国有农用地，导致垦区居民建房手续申报繁琐，同时垦区居民也无法获得宅基地使用权，只有所住房屋的所有权，权利的缺失等造成房、地分割，不具备房地一体发证的条件；土地使用权与林权相互矛盾。随着自然保护区的建立，属地市县颁发林权证给相关自然保护区主管部门，并明确规定已有林权证将不再颁发土地证，但仍存在大面积“一地两证”问题，既颁发了林权证给非垦区单位（国有林场或村集体），又颁发了不动产权权证给农垦。

寄语：农垦是在特定历史条件下为承担国家使命而建立，70多年的发展，为支援国家经济建设、保障粮食和农产品安全等方面作出了重大贡献，建议摸清土地家底，完善土地资源管理，同时积极探索适应国有农用地的经营模式。